漳州商业地产异军突起——城市多中心格局形成
漳州商业地产异军突起——城市多中心格局形成
N本报记者 陈惠聪
见习记者 朱远娥
百亿资金豪赌
4月2日，漳州明发商业广场三期16#住宅如期开盘，200套小户型住宅产品甫一推出，就引来投资者的热捧。对此，负责明发商业广场招商事务的明胜（漳州）物业经营服务有限公司总经理郭斌早已预料到。在郭斌看来，虽然地处仍显偏僻的漳州东部，但综合各种因素来看，明发商业广场有足够的卖点来获得市场的认可。
漳州明发商业广场由港交所上市企业明发集团倾力打造，该项目位于漳州未来城市大动脉水仙大道和龙江路交会点、新市政府用地正对面，占地356亩，总建筑面积达68万平方米，投资总额达到20亿元。
郭斌认为，从较为宏观的层面来看，漳州的经济发展正迎来一个巨大的发展机遇，一方面，随着两岸关系的正常化，包括漳州在内的整个海西区已经进入“和平红利”的收获期。另一方面，泉州、厦门等地发达的产业已经出现外迁的趋势，而漳州拥有丰富的土地资源和毗邻同处闽南金三角的区域优势，“漳州将可大规模承接泉厦两地的产业”。
东部成开发洼地
从明发所布局的区位来看，虽然其布局之地目前尚无多少人气，但漳州城市向东发展已是大势所趋。为满足这种经济发展和城市化进程的要求，漳州很早就确立“东进南拓”城市发展战略。如今，随着政府加快城市东进的步伐，漳州东部面貌已发生翻天覆地的变化，这其中有九龙江大桥、高铁南站等重大交通工程的建设，以及包括市中级人民法院、龙文区政府在内的行政机关的进驻办公和碧湖生态公园、滨江公园、市政广场、市青少年活动中心、实验中学、二实小等配套的落实。“城市东进和配套的逐步完善为大型城市综合体生存提供了要素。”郭斌说。
“英雄”之所见往往大同小异，漳州东部早已成为众多商业地产开发商眼中的“洼地”，让其不惜拿出巨资豪赌一把。在明发广场之外，中国商业地产的霸主万达集团虽然晚来一步，但其气势却丝毫不差。今年1月26日，漳州碧湖万达广场正式奠基，该项目同样位于漳州城市东部，总规划用地面积约216亩，规划总建筑面积约92万平方米，项目总投资约为60亿。若加上投资均超过10亿元的人民广场·欢乐城、鸿创海尚世界以及海峡国际（国际）农产品物流城，目前，漳州商业地产项目的总投资已远远超过百亿。
未来竞争更激烈
尽管频繁出现的城市综合体背后，都是开发商的豪言壮语和对改变区域现状的信心，但是也有开发商不讳言对如此海量城市综合体的担心。一业内人士告诉记者，从目前漳州市的消费能力来看，恐怕还无法支撑起如此众多的商业地产项目，“未来的市场竞争肯定会很激烈”。
相比纯住宅项目，商业地产更为复杂，水也更深，漳州万达广场相关负责人认为，城市综合体的体量大、业态多、占用资金量大、开发经营周期长，这些都对开发商的开发运营能力提出了很高的要求。“并不仅仅只是一个‘建筑综合体’那么简单。”
一个城市综合体能否成功，最关键的因素就在其定位和后期的运营上。相关负责人认为，一个城市综合体的业态，往往由强势品牌、中小品牌和具有一定知名度的品牌三部分组成，其中强势品牌难以给城市综合体带来回报，但能够大量吸引人气，具有一定知名度的品牌回报率居中，也能带来一定人气，而中小品牌则给城市综合体贡献了大量回报率，但忠诚度不高，“往往是几个月挣不到钱，就选择退出”。
正是这种特性，让不少开发商在进入商业地产之初吃尽了苦头。相关负责人告诉记者，之前不乏国内知名开发商对商业地产寄予厚望，但因为其自身综合运营能力的不足，不少项目处境都很尴尬。
差异化竞争格局
对此，万达则想出了自己的解决办法，那就是做专业的商业地产集团，不仅做房地产的开发，还直接设计商业地产的下游链，建立酒店管理公司、商业管理公司、百货公司、万达院线等，形成一套全产业链模式，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、市场知名度等因素一次性完成，缩短了“养商”的时间。
郭斌则告诉记者，事实上，明发的模式与万达有不少相同之处，一方面，与万达一样，明发主要也是以自持物业为主，另一方面，明发也已建立自己的商业管理公司，对综合体的业态统一进行规划。
不过，虽然各个综合体在运营模式上有不少相似之处，但在定位上，还是呈现出了不小的差异。郭斌认为，在漳州现有的商业地产项目中，欢乐城因为是地下商城，其店面格局决定了其业态和明发有很大差异，海峡物流城偏重农业，而鸿创·海尚世界地处开发区，在区位上与明发有一定距离，基本上不会直接冲突。
而即便是与明发广场距离相近的万达广场，在郭斌看来，两者之间的定位同样存在一定的差异。郭斌告诉记者，从两个综合体的业态分布上来看，万达广场偏重购物，而明发更强调购物、娱乐与休闲三者的协调，“在明发广场，甚至有可能购物只是随意性的”。
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