物业开发商有裙带关系 业主权益该如何保障？

案例2
因与物业“连襟”
开发商贴钱经营

　　漳州市区鑫荣花园小区共2100多户，交房已经十几年了，该小区的物业一直由开发商向荣集团下属的向荣物业公司在管理。由于该小区是向荣集团的典型楼盘，并且集团总部就在小区内，之前为维护门面，小区内公共部分的维修、更新和改造，都是由向荣集团直接投入。

　　由于鑫荣小区物业管理费收取率低等原因，导致向荣物业公司多年亏损，一直由向荣集团贴钱经营。向荣物业公司负责人对此表示，他们巴不得鑫荣小区尽快成立业委会，选聘新的物业服务企业来接管该小区物业管理（详见本报6月9日的报道）。

【分析】  开发商“派生”物业公司的三大原因

　　据漳州市某物业公司负责人介绍，目前，漳州市共有物业服务企业100多家。在漳州市区上千个住宅小区中，多数小区的物业由开发商的前期物业公司在管理，特别是一些老旧小区。

　　上述人士分析说，开发商“派生”物业公司，一般有三种原因，一是开发商在介入房地产市场初期，为打造品牌，会专门注册成立物业公司，不遗余力地去接管所建小区的物业管理，如果物业管理好了，就会成为开发商的品牌广告；

　　二是在楼盘开发期，一般会涉及拆迁安置等开发商遗留的问题，开发商成立子公司接管物业后，可以让物业公司当“挡箭牌”，先帮忙挡一挡；而物业公司常以其与开发商都是独立法人，两者无任何关系为由拒绝处理；

　　三是在楼盘开发期，如果开发商引进第三方物业公司进驻，第三方物业公司因担心亏损，一般会要求开发商贴钱经营，如此一来，许多开发商便选择自己注册成立物业公司来接管所建楼盘。

　　上述人士说，在楼盘开发期间，开发商与物业公司之间的“裙带关系”，确实给开发商带来了很大的便利，但等整个楼盘销售完后，开发商便很难全身而退，于是出现了部分开发商不得不“忍痛”给前期物业贴钱经营等现象。

　　“开发商与物业公司之间的这种暧昧关系，是导致开发商、物业与业主之间很多矛盾难以解决的一大原因，”上述人士说，剪断这种裙带关系，对于实现开发商、物业公司、业主三方共赢都有利。

【律师】
成立业委会
选聘新物业

　　福建三和律师事务所律师吴文都说，由开发商直接委派管理或者是开发商成立的子公司形成小区物业公司，都应根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。但如果对开发商聘请的物业服务企业或者其他管理人的服务不满意，根据《物权法》和《物业管理条例》相关规定，业主有权依法更换，并对物业公司的服务进行监督。小区成立业主委员会之后，业主可通过业委会，由业委会选聘新的物业公司。

　　但据来自漳州市物管站的资料显示，漳州市目前成立业委会的小区只有60多个。究其原因，主要是由于不少街道办事处、居委会对辖区内无物业管理小区的管理工作重视程度不足，认为没有相应经费，对此项工作采取敬而远之的态度。另外，业主们对于参与业主大会和业主委员会的积极性不高，误认为小区的管理跟公共设施支出，应由政府或者物业无偿承担。(本网记者 林深圳 文/图)