房客告房东侵权被反诉随意转租房屋 租赁注意事项提醒

说法

　　“买卖不破租赁”

　　房东同意转租

　　期限不超承租期

　　执行法官介绍，房屋租赁合同受到法律的一定限制。为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　若租赁期间，承租人擅自搬离承租房屋的，属于承租人违约，不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，承租人可能因遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。

　　福建衡评律师事务所周艳红律师介绍，房东和承租人的房屋租赁合同，倘若双方明确注明承租人不得转租的，承租人转租，违约在先，产生的费用，应当由有过错的承租人负责。如果没有，则因为承租人租赁获得使用权，没有特殊情况，是可以转租的。但是转租期限不得超过其承租期限。

　　在承租人和转租人的转租合同关系中，根据“合同相对性”法律原则，转租人不承担对房东的房租问题。承租人未能支付房租，房东不得向转租人追讨。转租人若已经向承租人支付费用的，房东按照合同收回房屋时，支付部分未能得到租赁的，转租人有权向承租人追讨，同时，房东追讨房租，仅限于向承租人追讨。

提醒

房屋租赁注意事项

承租期满记得续约

　　在房屋租赁及转租中，无论出租人、承租人还是转租人均应订立书面合同，避免发生不必要的纠纷。

　　在实践操作中，周艳红律师还有些建议：

　　1.事先了解双方个人情况：例如出租人是否为房屋的产权人，其与产权人之间的关系，是否存在授权委托等等。

　　2.审查承租人住房的用途：自住、合住，还是其他用途如办公等，有多少人，避免用于传销等犯罪行为。

　　3.合同中约定的租赁期限：在这个期限内，双方可以约定，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了，承租人将住房退还给出租人。提前通知出租人，协商同意后，承租人可续租。

　　若租赁时效届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，期限变为不定期租赁合同。双方可随时解除合同，但出租人提出解除的，应当在合理期限内通知承租人。所以，双方最好不要图省事不续约。

　　4.房租及支付方式：双方可以约定在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。

　　5.住房需要修缮时：修缮住房是出租人的责任。在租赁前，承租人应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金等。

　　6.承租人对房屋设施变更:要征得出租人的同意，并签订书面协议。

　　7.承租人装饰装修的费用：承租人自己支付，租赁届满时不得要求出租人补偿。租赁合同另有约定的或当事人自愿补偿的除外。

房屋转租需注意的问题：

　　①审查承租人与房东之间的房屋租赁期限，转租期限不得超过承租期限。

　　②租赁期限到期后，是否有存在续签的情形。

　　③在与承租人签订转租合同之前，要确定转租行为是否经过了房东的同意。

　　④明确房东是否与承租人解除了合同。若已解除合同，承租人将房屋再行转租，转租行为自然为无效行为。（本网记者 曾炳光 通讯员 满荣 国平 学榕）