保障房入市　漳州地产行业或将洗牌

“漳州楼市变奏曲”之保障性住房

　　海都网—海峡都市报讯　5月4日，漳州市区2011年度廉租住房保障申请受理工作正式启动，这是继一个多月前漳州官方发布今年的保障性住房计划后，保障性住房再度引来业界的关注。而根据漳州市的计划，年内，超过25000套的保障性住房将开工建设，与此同时，针对保障性住房的土地供应政策也已在制定之中。

　　随着大规模保障性住房的入局，以及新政的实施，漳州楼市正有可能面临一场深刻的变局，部分资金实力较差的开发商，有可能被挡在土地市场的大门外，部分企业则借势实现扩张，由此引发行业的洗牌。

保障房放量　　漳州楼市影响几何

　　廉租住房早已有之，但在新政的背景下，此番廉租住房申请，引来了更多的关注。根据漳州房管局的通知，从5月4日至6月3日，所有申请家庭可将填写好的《申请表》及相关材料报送至户籍所在地居委会申请廉租房。

　　虽然房管部门没有对外透露此次投向市场的廉租房住房数量，但在业内人士看来，包括廉租房在内的保障房，有可能在未来的漳州楼市里扮演一个新的角色。

　　据房管局人士介绍，早在一个多月前，漳州市就已明确了保障性住房的年度目标任务，根据任务要求，全市今年将开建保障性住房25185套，并要求安排的项目必须于6月底前完成项目立项、选址、供地等前期工作，8月底前开工建设。

　　如此体量的保障房入市后，将给漳州楼市带来什么样的影响？对此，永鸿国际集团总经理黄立宏认为，从直观上来看，相对低廉的保障房有可能拉低漳州的楼市均价，但对房地产的影响，还需看具体情况而定，“一个是开发速度，另外一个就是地理位置，保障房一般而言地理位置相对较差，可能不会对现有楼盘造成冲击。”

　　不过，一业内人士则在其微博中似有玄机地指出，“五一”前漳州各大开发商的抢先出货，与担心保障性住房加量拖低房价恐怕有关。
数据则显示，去年前11个月，漳州全市完成新建商品房销售套数和销售面积分别为26932套、309.57万㎡。这也意味着，今年新建的保障性住房的数量基本上可以抵得上去年11个月的销售量。据此，业内人士认为，未来几年内，这一项目的实施将让城镇中等偏下或低收入家庭、新就业的大学生、引进的人才等的住房条件大大改善。

　　上述业内人士认为，虽然保障房的目标消费者是较低收入的群体，与商品房的购房主体存在差异，但保障房的大量入市，也不可避免地对一部分潜在购房主体产生影响，“很多原本打算购房的人，可能会打消购房的念头，转而申请保障房。”

探路新模式　实力房企参与角逐

　　正如黄立宏所言，保障房对漳州楼市带来多大程度的冲击，还需视其进度而定。而据记者了解，同国内不少地区一样，漳州的保障房建设仍然面临不少难题。

　　一熟悉漳州保障房项目的人士告诉记者，保障房建设需要征地，更需要大规模的资金投入。由此构成了制约保障房发展的两大难题，“单靠政府的力量，肯定是无法完成的。”

　　正是看到了问题的所在，4月24日，福建省副省长洪捷序调研指导漳州市保障性住房建设工作时指出，保障房建设应创新融资手段，积极探索引进民间资本参与项目建设和管理，多渠道筹措建设资金。

　　上述熟悉保障房项目的人士则告诉记者，为了推进保障房建设，省里面已经出台了新的规定，今年起，全省房地产开发项目土地出让都要按比例配建公共租赁房。年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建公共租赁房；棚户区改造项目，扣除拆迁安置房后，按照不低于5%的比例配建公共租赁房。

　　与此同时，在新的规定中，还鼓励各地改进房地产用地招拍挂制度，设定合理土地最高上限价格，现场竞买报价达到合理上限价格时，不再接受更高报价，转为根据配建的公共租赁房面积数量来确定受让开发商。

　　此举也意味着，在福建未来的保障房计划中，将把开发商拉入到体系中。而据上述熟悉保障房项目的人士透露，目前，漳州市的相关细则也已在制定之中。

　　事实上，政府将开发商纳入保障房建设体系的诉求，也全非一厢情愿。此前，包括福晟在内的部分开发商，都曾表示有意涉足保障房的开发，而在不久前的一个保障房项目中，有部分开发商亦已积极投标。

　　据此，上述熟悉保障房项目的人士认为，虽然完成漳州保障房任务的压力很大，但经过一段时间的探索之后，有可能找到一种合适的模式。

□市场观察

漳州楼市新格局形成

开发商或将转移地产开发重心

　　虽然有部分开发商对保障房表露出兴趣，但有关部门对出让土地中保障房配比的硬性要求，以及招拍挂制度的改革，有可能引发漳州楼市的新一轮洗牌。

　　福建向荣集团策划经理薛理文告诉记者，事实上，本轮调控中开发商必须全额交纳土地款的规定，已经引发了漳州楼市的一次洗牌，“部分资金实力不足的开发商，基本上拿不到地，也因此被清出市场。”

　　而出让土地中对保障性住房配比的硬性要求，则有可能引发又一轮洗牌。薛理文认为，在出让土地中配置一定比例的保障性住房，将推高开发商项目开发的资金成本，而在目前银行银根紧缩的情况下，很多资金实力不强的开发商，拿地的难度将会增加，“甚至会出现不敢拿地的情况。”

　　与此同时，保障房的突进，也有可能给漳州楼市结构带来深层的变化。薛理文认为，保障性住房主要针对低收入群体，而对高端住宅则影响不大，今后，不少开发商将会把开发的重心转向高端住宅，甚至商业地产上。

前景看好　实力房企机遇更大

　　不过，有业内人士指出，对于从住宅地产向商业地产转型，在调控时期未必是一个好的主意。“在资金链本身就偏紧的情况下，做商业物业这种长期的投资，其风险性还是相当大的。

　　但无论如何，包括保障性住房在内的一系列新政，有可能给漳州楼市带来一个深刻的变局。调控本身对很多企业来讲，未必是一件坏事。据福晟集团副总裁、漳州区域总经理陈建彪认为，在国家出台一系列的宏观调控政策之后，下半年，房地产企业将面临考验，一方面市场的不确定性增强，另一方面银行银根收紧后，不少企业的现金流可能遭遇挑战。

　　因此，陈建彪认为，下半年，部分房地产企业有可能放缓扩张的步伐。但这种调控对福晟而言，却是一个难得的机遇，“对有一定实力的企业来说，正好是一个大鱼吃小鱼，提升运作能力的时机。”陈建彪认为，尽管银根偏紧，调控措施逐步严厉，但市场格局会有大的洗牌，很多房地产企业仍有很好的发展机会，“毕竟，整个市场空间还是很大的，特别是在漳州这样一个三线城市，住宅市场正处在一个上升期，这一点并不会因为调控而改变。”

编后语　　楼市“大戏”开场

　　原本“春花灿烂”的漳州楼市，被一纸限贷令蒙上了一丝“阴影”。数据显示，限贷令出台之后，漳州楼市交易量应声而落。虽然两者之间有可能仅仅只是一个巧合，但在不少人士看来，却更愿意将其看成漳州楼市正式进入变局的标志性事件。

　　事实也正在一步步印证着公众的判断，就在限贷令出台不久，新的土地出让办法亦尾随而至。在业内人士看来，新办法将让开发商的资金压力进一步加大，并引发行业的洗牌。

　　情势似乎正在朝着不利于开发商的方向前行，但此时断言漳州楼市即将遭遇拐点，还为时尚早。此前良好的市场行情，让众多的开发商备足了抵御宏观调控的“弹药”，在资金链尚未出现大问题的情况下，降价只能是购房者一厢情愿之事。

　　更有可能的情况是，开发商扛住房价的同时，交易量出现下跌。与此同时，因为开发策略的不同，漳州市场上的开发商，其江湖地位经历一个此消彼长的过程。

　　至于此番变局的结果，是以报复性上涨，还是以正如人们所预期的下跌收尾。则更难判断，毕竟，中国的房地产是一个多方博弈的市场，中央政府、地方政府、金融机构、购房人、房地产中介公司等，都是这场博弈大戏的“角儿”！未来的走势，取决于这些“角儿”博弈的结果。

　　但不管如何，正上演的这场楼市博弈大戏，很是给力，值得关注。 (本网记者 陈惠聪 杨清竹 文/图)