异地购房“限贷令”出台 楼市变数重重

“漳州楼市变奏曲”之新政袭来

　　海都网—海峡都市报讯　漳州楼市，曾经是新政的受益者，但是，随着调控的深入，这座城市同样明显感受到新政所带来的影响，特别是4月18日银行对外来购房者的限贷令，已让漳州的二手房市场首次感受到新政带来的阵阵凉意。

　　一方面，随着购房者观望情绪的加强，市场交易量有可能随之下滑。另一方面，房价仍将持续上涨。由此出现一个量降价增的市场格局，而房价是否真正出现“拐点”，取决于开发商、政府、银行及购房者多方博弈的结果，博弈的过程必定是一场持久战。

改变预期的“限贷”

　　“这段时间的生意明显不如以前。”一聊起眼下的漳州楼市，鸿发房产中介的负责人黄亦忠丝毫不掩饰心中的担忧。黄亦忠是漳州二手房市场上的一个老江湖，因为业务的需要，他是一个差不多每天都需要往房地产交易中心跑的人。

　　黄亦忠告诉记者，一个地方的房地产交易中心，往往是判断当地楼市热度的一个窗口，而从上个月月底以来，整个二手房市场出现了明显的“降温”。

　　事实上，对于眼下的市场形势，黄亦忠早有预感。4月18日，建设银行漳州分行向多家房地产开发公司发出通知：从当日起，对未能提供一年以上纳税证明、医保、社保缴交证明或企业法人经营执照的外来购房者，将全面停止按揭贷款。与此同时，漳州多家银行也已停止向不符合条件的外地购房者提供房贷。

　　黄亦忠告诉记者，在“限贷令”之前，漳州楼市曾经度过一段“美妙”的时光。此前，虽然国家出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，国内众多一二线城市也早已推出限购令。但对于漳州楼市而言，其他地区的限购令却给漳州楼市带来了诸多利好，众多在外地无法购房的消费者，转而进入漳州市场，漳州楼市亦因此进入了一个火爆期。

　　但银行对外来购房者“限贷令”的出现，改变了众多购房者的预期。据黄亦忠介绍，“限贷令”出台之后，一个明显的变化是，询盘的人虽然还有不少，但最终下定金的人却少了很多，“限贷加强了很多人对房价下调的预期，转而进入观望。”

　　限贷令的影响，并不仅仅限于二手房。数据显示，一季度，漳州市区楼盘本地购房者占75.98%，来自省外的购房者占8.63%，来自省内其余城市的购房者占14.67%。换而言之，在漳州一手房市场上，超过24%的市场份额为外地人所消费。

　　这也意味着，限贷令的出现，冻结了一部分购房需求。而在限贷令出台后的一周里，漳州房产交易量为603套，环比下降了13.86%。此后一周的交易量略微上升至659套。但相比限贷令出台之前，交易量还是出现一定程度的下滑，对此，不少人士将其解读为限贷令“发威”的结果。

楼盘与新政“赛跑”

　　虽然限贷令后，漳州楼市交易量出现一定程度的下滑。不过，在业界人士看来，限贷令出台两周之后市场交易量下滑，并不一定是限贷令带来的后果。福建向荣集团策划部经理薛理文表示，购房者从下定金到正式备案，一般需要一周以上的时间，限贷令出台一周内的交易数据，呈现的是限贷之前的交易量。

　　即便限贷令未对漳州楼市带来大规模“杀伤”，但国家将出台后续新政，在业内已是一个共识。日前，市场曾传闻首套住宅将出现50%的首付款比例，虽然这一传闻至今未得到证实，但据媒体报道，因为受贷款额度不足的限制，南京等地的银行已自行将首套房首付提至4成以上。而有漳州业内人士则在其微博中预言，新一轮调控政策将于7月前实施。

　　对后续新政的预期，给漳州楼市带来微妙的变化。每年的“五一”，历来是各楼盘的必争之时。但相对往年，虽然有万达广场、明发商业广场、盛世嘉园、海峡农博汇、蓝山丽景等多个楼盘开盘或面市，今年的“五一”总体上似乎略显冷清。

　　一业内人士告诉记者，“五一”的冷清，与不少开发商抢在节前就将重要房源推向市场有关，如鑫荣花苑贰期、绿洲富城、永鸿、悠乐、冠成国际等，都已在节前抢先开盘，有的楼盘甚至将剩余的数百套房源悉数出手，这与以往的捂盘待售形成鲜明的反差。

　　上述业内人士告诉记者，这些楼盘抢在节前开盘，一方面有防止五一期间客源被分流的考虑，但更为重要的是，大多是希望在新政到来前，尽快将手中的房源出手，“迅速回笼资金，以应对新政的挑战。”

□行业交流

这或许是一场持久之战

　　虽然新政给漳州楼市带来微妙的变化，但预言房价将遭遇拐点还为时尚早。上述业内人士告诉记者，因为去年和今年良好的市场情况，大部分房地产企业都有着稳定的现金流，“大规模降价只可能发生在房地产资金链已经很紧张的时候，现在根本不差钱，也就没有了降价的动力。”

　　在新政的压力下，上述业内人士认为，开发商的开发策略将进行调整。上述业内人士认为，在目前的市场形势下，开发商一方面加快存量的消化速度，另一方面，则有可能放缓楼盘开发的速度。“现在大家都已经开始观望，等新政落地后，才会视新政的实际情况决定加快还是暂缓项目的进度。毕竟一旦楼盘送去备案以后，七天内就得公开销售，销售周期越长，开发商的资金压力也就越大。

　　据此，业内人士认为，漳州楼市有可能进入一个量跌价涨的阶段。一方面，在宏观调控的背景下，需求会相应减少。另一方面，开发商也会放缓项目的进度，造成供应量的降低。但短期内，漳州的房价依然会保持一个向上的态势。

　　而从目前的宏微观环境来看，这个过程可能会经历一个比较长的时间，国家的宏观调控不可能在短期内变得宽松。黄亦忠认为，可以肯定的是，如果此轮调控在短期内撤销或者松动，比如放松限购条件，压抑许久的需求一定会倾泻而出，使房价瞬间出现报复性上涨，“这是政府所不愿意看到的。”

　　而从开发商层面而言，想让他们降价也不是一件容易的事情，“只要资金链不出现问题，急于回笼资金，开发商是不会主动降价的。”黄亦忠认为。

　　这注定了宏观调控是一场持久之战，而具体到漳州而言，购房者是否能够等来降价的拐点，目前还不好判断，毕竟房地产是一个多方博弈的市场，这里面有开发商、消费者，同时也有政府和银行，黄亦忠如是认为。

　　后续新政即将出台的风声越来越紧。日前，有消息称银监会可能于5月出台新规，个人首套房贷可能将首付提高至五成。虽然这一消息仍未得到证实，但国家房地产调控政策的进一步深化，已经成为不争的事实。

　　地产调控，一切似乎只是刚刚开始，按照众多业内人士的看法，未来数月里，漳州楼市将进入一个微妙的时期。本期《漳州房产》策划推出“漳州楼市变奏曲”专题，通过市场调查、行业对话、深度分析等方面，共同关注漳州楼市未来走向。(本网记者 陈惠聪 杨清竹 文/图)