资本围城重塑漳州城市格局

　　经过一年的狂飙突进之后，漳州楼市丝毫没有放缓速度的迹象。近期，漳州市场将进入推盘高峰期，各大开发商纷纷推出全新的房源。而在前期各个楼盘销售火爆的基础上。据记者了解，包括福晟、南成、三钢在内的众多房企，正进一步加快在漳州扩张的步伐。

　　大量资本的涌入，将给漳州房地产市场带来一场深刻的变局，而资本的青睐，也让漳州城市格局加快变迁的速度。

资本蜂拥“围城”

　　“榕御肯定不是我们在漳州的最后一个项目。”日前，福建省三钢房地产开发有限公司副总经理张荣华接受记者采访时透露，在榕御之后，三钢房地产的投资商们正在积极寻找新的地块，“目前已经在物色之中，近期可能出手。”

　　在漳州的房地产市场中，三钢算是比较早涉足的一家外来房企，2008年，三盛地产与泰禾集团联手组成三钢房产，拍下了芗城区市中心江滨板块，丹霞路和建元路交会处的一个地块，并将之命名为“榕御”。

　　在众多的业内人士眼中，漳州楼市仍然是一片还未被深度开发的“处女地”，每平方米的房价仅为3000元出头，而且外来资本少之又少。加上金融危机的来袭，漳州楼市同样处于风雨之中，不少房地产企业放缓投资的步伐，漳州的房地产投资甚至陷入衰退之中。数据显示，2009年，漳州市全市完成房地产开发投资99.30亿元，同比下降9.13%，新开工面积则同比下降了34.94%。

　　但时间一进入2010年，漳州房地产开始发力，自去年以来，因为国家出台一系列房地产宏观调控政策，一二线城市的房地产投资受到压制，众多资本转而进入未在调控范围内的三四线城市。

　　正是在这样的大背景下，外来资本开始蜂拥而至，万达、明发等商业地产巨头先后进入漳州市场，正是在这些龙头企业的带动下，漳州的房地产投资开始发力。数据显示，2010年，全市完成房地产开发投资159.62亿元，同比增长60.75%，全市房地产新开工面积453.5万平方米，同比增长73.52%。

　　在去年投资大幅增减的基础上，今年一季度，漳州的房地产投资仍然快速增长，全市完成房地产开发投资42.61亿元，同比增长32.70%。而种种迹象表明，这种快速增长的势头仍将延续。据记者了解，目前，漳州房地产市场上已经聚集了万达、明发、福晟等众多的外来房企，而无论是福晟、永鸿国际还是三钢等外来房企，在快速推进外来项目的建设之外，都已明确表示将进一步加快在漳州市场的扩张步伐。

价值“洼地”的诱惑

　　资本的蜂拥而至自然有其道理，在众多的业内人士看来，漳州无疑是一块房地产的价值“洼地”。

　　在2010年之前，漳州房价一直徘徊在3000多元，不仅低于厦门、福州，甚至比三明、龙岩等地还低。在张荣华看来，低房价使漳州成为全省的一个价值“洼地”。

　　这块“洼地”直到去年才被真正开发出来，自去年下半年，特别是进入第三季度以来，漳州楼市价格才进入快速上涨通道，数据显示，一季度，漳州市区普通住宅平均价格为5277元/m2。但即便经历快速上涨的半年，在众多业内人士看来，漳州房价仍然处于较低的水平，这也意味着，仍有上涨的空间。

　　身处价值“洼地”的同时，漳州城市的发展前景，也给房地产带来了非常大的想象空间。明发集团（漳州）房地产开发有限公司营销部经理杨华认为，从较为宏观的层面来看，漳州的经济发展正迎来一个巨大的发展机遇，一方面，随着两岸关系的正常化，包括漳州在内的整个海西区已经进入“和平红利”的收获期。另一方面，泉州、厦门等地发达的产业已经出现外迁的趋势，而漳州拥有丰富的土地资源和同处闽南金三角的有利区位优势，“漳州将可大规模承接泉厦两地的产业。”

　　这也意味着，两大因素推动漳州经济在未来几年内有望出现高速增长，“经济的高速增长，必然带来城市消费能力的提高，由此形成很多高端消费人群。”

　　与此同时，全国一二线城市的限购令，也迫使不少原本打算在厦门、福州等地置业的漳州人回乡置业。向荣集团策划经理薛理文告诉记者，厦门、福州等地的限购令，对漳州而言是一个好消息，因为限购，不少本来有意在厦门、福州等地购房的漳州人，只能回到老家置业，“很多漳州人都在外地打拼，这些地区限购之后，必定增强了漳州本地的需求量。”

被改变的城市格局

　　随着漳州房地产的快速发展，城市格局也随之改变。薛理文告诉记者，之前的多年，漳州房地产开发主要集中在中心市区，但随着这两年来大量资本的涌入，漳州城市格局已经可以明显地区分为江滨、城西、城北、城东和中心区等五大板块。

　　事实上，漳州官方对城市格局的改变早已做出部署，早在2004年，漳州市政府就提出了“城市东移，芗城西扩”的城市发展战略。东部以龙文区为主，而西扩表现在北环城路以南的广阔区域。两大区域成为漳州新时期城市发展的主要阵地。

　　但业内人士认为，此前多年，因为外来资本较为缺乏，漳州城市发展战略的进程一度缓慢。不过，随着众多外来房企的进入，构想中的城市发展战略，已在快速推进之中，特别是东部区域，已成为各个房地产商投资的热点。

　　目前，漳州城东已经步入了商业繁荣、住宅聚集的发展阶段。特房、中骏等房地产开发商先后进驻东部，为东部的人气聚集打下了坚实的基础；同时，嘉信茂广场、锦绣一方商业广场、欢乐城、明发商业广场和万达商业广场先后落户漳州东部，营造出繁荣的商业配套氛围。

　　而在西部，在芗城区原有居民的基础上，漳州西部的人气呈逐步上升的趋势。一方面漳州城西拥有着老城区已经成熟的基础配套，构成繁华便捷的生活条件。另一方面，随着西扩进程的加快，教科文卫等配套的逐步迁入也都使得漳州城西日益发展成为一个独具魅力的人居新城。

　　而随着众多商业地产的进入，也将加快格局变迁的速度。杨华认为，相比住宅项目，商业地产对区域的辐射能力更强，特别是目前明发、万达等正在建设中的城市综合体，越来越多一站式商业或者是主题式商业开始成为主流。从传统的单纯购物上升到集购物、餐饮、娱乐、休闲于一身，这种大型综合性商业必将对区域的发展带来革命性的影响。

　　东部新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。“在政府推进和需求拉动的双重力量下，泉州东部商业将在未来获得更大的发展，并进一步推动城市的多中心布局。”