芗城龙江明珠小区的业委会PK物业 发函要求整改

这厢是业委会，那厢是小区“管家”，龙江明珠小区内有件轰动的事儿；

　　物业：对发函感到突然，管理有难处

　　“太突然了，业委会应该与物业沟通。”对此，国贸物业主任吴先生称，物业管理起来也有一定的难处和无奈。

　　吴主任称，小区只开两个门是开发商规划设置的。遇到紧急情况时，两个封闭的门随时可打开。对于货物乱堆放问题，随机性较大，监管起来较难。

　　而监控问题，是小区前期施工质量出现问题导致的。

　　另外，由于小区前期规划停车位只有200到300个，出现供不应求的现状，问题较为棘手，需要与业主委员会沟通处理。

　　前天下午，针对业委会的发函，厦门国贸物业管理有限公司漳州分公司总经理林先生，特地赶到小区协调。林经理称，其中更多的是历史遗留问题，物业公司将核算经济成本，与开发商进一步沟通处理。

　　“小区物业属于开发商前期物业。”业主委员会主任刘志勇称，目前，物业暂时还没与业主委员会签订合作合同。是否签订合同或者聘选新的物业公司，等到小区的管理和配套达标后，再定夺。

　　物管站：

　　业委会有权利行使职能

　　这张在物业看来“太突然”的整改通知函，业委会是否有权向物业发出?

　　“这种行为，在业委会维护业主权益的职能范围之内。”漳州物业管理站站长曾彩华称，业主委员会是由半数以上业主同意，选举出的为业主大会服务的执行机构，代表着业主们的根本权益。业委会定期换届选举，委员可连选连任。在处理重大事务时，业委会需要通过组织召开业主大会，投票决定具体事项，然后将结果公示，再向物业公司反映。所以，这种行为在业主委员会的职能范围之内。

　　1.成立业委会，需要什么条件?

　　根据《物业管理条例》，首套房入住满2年或者小区入住率达到50%，可按照程序申请成立业主委员会。但是，业主委员会在漳州市区，并不活跃。

　　曾站长介绍，就漳州市区(芗城、龙文两区)的小区而言，有成立业委会的仅占约20%。原因是部分小区的空置房较多，且业主的维权意识较弱，牵头单位(街道办事处或乡镇人民政府)重视程度较低。所以，龙江明珠小区业委会发函的行为值得提倡。

　　2.业主委员会是否有权更换物业公司?

　　曾站长称，因小区内前期房子还没卖掉，前业主单位是开发商。后期卖房以后，业主单位是全体小区业主。而龙江明珠小区国贸物业，属于开发商前期物业。业主委员会具备与开发商前期物业签订物业服务合同或重新选聘物业的权利，但也同样需要通过业主大会投票，作出决定。（海都记者 梁政 戴江海 文/图）