漳州房价再现“3”字头 楼盘促销效果浮现

中心地段楼盘价值高

　　以“3”字头起价的房源重新杀回郊边楼盘。近日，漳州郊边周边楼盘打出“3866刚需钜献”、“3988元/㎡起”开盘广告，让购房者觉得“挺实惠”，与大部分销售均价在4500元以上的楼盘相比，3000多的楼盘在下半年的楼市已经难得一见。重回3字头的新盘定价，比周边区域的价格低了500元以上，低价开盘在郊边楼盘开盘当中率先涌现。

近郊楼盘开盘 定价重回“3”字头

　　12月10日，位于蓝田开发区的蓝湾国际1#楼正式公开，主力户型59~110㎡，起步价3866元/㎡，推出两房变三房，多一房不加价的优惠活动。与这一区域相邻的周边楼盘蓝山丽景、中森阳光美地等项目相比，蓝湾国际的销售均价低了约500元左右。今年2月份，蓝田开发区的在售项目销售均价从3700多元起步，同一楼盘在今年9月份的预售许可显示，均价已经上升到5683元/㎡。往龙文区方向的周边楼盘荣昌东方广场8月份的预售均价已经在4950元/㎡，而此次即将开盘打出的广告则以4688元起价。

　　业内人士坦言，郊边楼盘起价重回3字头，是不利的开盘时机，聪明的定价策略，有利于吸引周边地区的刚需购房客。但这也与郊边楼盘的营销规律有关。周边地段的楼盘价值受到市区定价的影响较大，市区楼盘往上走的时候，周边地段楼盘的定价紧随其后，如今市场遇冷，一线楼盘都在优惠促销，如果这个时候郊边楼盘的价格仍然原地不动，就有可能卖得比一线楼盘还贵，出现价格倒挂的现象，为了规避这一现象，郊边楼盘只有以低于一线楼盘的促销价格，才能打开销路。如今龙文区一带，大幅优惠促销的福晟钱隆学府仍有4000元出头的房源在售，在这一情况下，相对郊区的周边楼盘要卖到比这个更高的价格就很难吸引市场。

撬动淡季市场 降价措施效果初显

　　重回“3”字头的漳州房价，到底能否撬动沉寂的市场，从此前降价的楼盘的销售情况来看，其销售情况确实好于多数楼盘。

　　11月29日，福晟钱隆学府以直降12万~20万的楼市广告撼动整个市场，主要针对的就是大户型，住宅优惠按揭折后起价仅为3941元/平方米，优惠幅度高达15%至20%，一次性付款最高优惠幅度可达30%，可谓力度空前。而记者走访市场发现，相比其他楼盘，福晟钱隆学府营销中心明显热闹了许多。福晟钱隆学府企划经理张毅，促销策略已经取得成效，自从促销依赖，很多置业者的热情被调动起来，项目关注度与认购指数一路飙升。

　　据张毅介绍，这些房源一经“捆绑”推出，当日即售出20多套房源，短短两周时间，售出房源已超过40套，每日到营销中心看房的客户增多，日来访量最多达到20组。近日，福晟临街旺铺最高85折，再送3年36%回报，优惠力度再次加码，从住宅推广到商铺产品。

　　福晟的“跳水”行动引发了楼市销售的“地震”，使得众多在售和将售楼盘销售压力剧增。尤其以周边楼盘的“震感”更为强烈，“原来准备傍着大盘价格上位的外围楼盘，不得不重新定位”。一名行业营销总监直接倒出苦水：“准备开盘的楼盘定价都很头疼。”这名行业人士坦言，如何定价尽管是开发商的自由选择，只要个别楼盘率先跳水，就必然影响购房者的心理预期，一股市场无形压力笼罩在楼市上空，因而波及面还并非局限在大户型产品，考虑市场环境，开发商不得不在定价策略上权衡再三。

提振信心 楼市营销出高招

　　年底将至，与以往门庭若市的开盘现场不同的是，现如今售楼部每天的客源都稀稀拉拉，不利的开盘时机，多数项目遭遇开盘尴尬，聪明的定价策略试探着购房者的心理预期，也考验着开发商的营销智慧，以“老带新送物业费”、“买房送家电”，开盘当日优惠、老客户再打折、老客户成交折扣等方式推出。

　　“目前市场信心不足就是担心房价会再降，再次拉低购房者的心理预期。”分析人士认为，主城区保值价格坚挺，亦是承担责任的表现，“定价或者优惠都把握一定的尺度，幅度不会很大，就是因为担心被误会变相降价。”一名行业销售经理告诉记者，年底楼市有各种不同的“暖场”活动，会推出一些增加购房者信心的活动，但活动基本不作造势。

　　“其实要买房的客户不会少，关键是信心。”行业人士分析指出，提振信心，市场需要一个过程。年底节点将至，开发商多角度推出营销策略，为冷清的楼市“暖场”，其中不乏高招之术，营销重要，但更关键的是产品。理性面对市场，准确判断市场发展的趋势，是楼市年关必然要通过的“大考”。

【前瞻】

楼市呈现两极分化格局

　　年底将至，开发商三步调策略迎接“寒冬”，在分析人士看来，无非是压缩推量、压低开支、回笼资金。“无论市场经历如何波折，地产的脚步终归向前。”在地产行业人士看来，这样的市场阶段不会一直持续下去，现在的关键是，房企要用前瞻性的眼光规划未来。房企无论在投资方向、管理及内部优化、产品类型、经营方式上都将面临一系列调整及变革。面对风云变幻的楼市形势，信心、求变已然成为应对楼市变局的主基调。

　　业内人士庄先生表示，采取什么样的措施应对源于开发商自身的想法和条件。现实的情况，调控压力下银根紧缩，资金链存在压力，企业有没有实力支撑，缺不缺钱是首先需要考虑的，恐怕会有不少企业选择“先谋生存再谋出路”，如果成本又在可控的范围内，调整就成必然选择。这一轮的调整期可能会持续到明年春节以后。元旦圣诞期间，开发企业会推出一些小型的“暖场”活动，但规模都不会大，以维持与既有客户交流互动。

　　“淡市洗牌，楼市的两极分化格局已经初步显现。”天利仁和销售经理王亚恋分析认为，芗城区早期开发的产品定位已经基本成型，而龙文区的定位差距未来还有很大的调整空间。随着融信集团、厦门国贸等新的品牌房企在龙文区进驻，新项目带动产品格局的调整，新的标准产生新的对比，同行之间对细节会有更高的眼界和追求，区域内及周边的项目的定位差距将进一步拉大，无论定位是高端产品，还是刚需自住性价比产品，两者的差异化会越来越明显，龙文区整体的居住品质也将得到提升。

　　“事实上中小企业的调整机制更为灵活。”福晟集团企划经理张毅分析认为，在目前的市场格局下，大的品牌开发商对于产品品质的要求，和长期经营下来的品牌观念，必然要求他们坚守自己的开发策略和定价水准，而中小型企业迫于回笼资金的需要，就可以定制较为灵活的市场策略，从竞争激烈的重围中杀出，赢得一线生机。（本网记者 朱远娥 杨清竹 文/图）