漳州楼市销售周期延长 应对市场楼盘调整营销策略

80~120平方米 成速销主流户型

　　在漳州房地产市场，速销主流户型为80~120平方米，这一产品仍是各大楼盘的“抢手货”。这种户型，大部分在未开盘之前就接收了大量预约客户，开盘之后消化的速度也是最快的。这一户型的需求人群，多为刚性需求的购房者。

　　不过，在此时的市场环境下，记者调查发现，入市的户型不乏超过120平方米以上的大户型，甚至有近180平方米的超大户型。这些户型在近期开盘的几个楼盘当中，都以主力户型出现，让人颇为费解。

　　业内人士刘先生告诉记者，目前市场上的这部分大户型，基本上都是提供给改善型居住需求的购房者。之所以有这么多的大户型产品仍在销售，与今年受到政策的影响有很大关系。二套房首付6成，三套房停贷等政策，打压了的这部分群体，包括了很大一部分改善性居住需求的购房者。

　　因而，从上半年相关政策的出台到现在，改善型购房需求一直处于被压抑的状态，房企在楼盘前期规划当中，如果定位为改善需要的户型，未能及时预料到今年出现的政策环境，因而普遍出现产品积压的状况，在其他户型都卖得差不多的情况下，只能主推这类大户型产品。

　　“只能慢慢推，慢慢卖。”一行业经理表示，如果单价低些的大户型，还是有一定的市场走量，不过，总价高的大户型，销售进度则更为缓慢。

房企调整策略 应对未来市场变数

　　“楼市下半年放量热潮背景下，应对市场变数，楼盘会从产品、推盘步骤及营销手法上，作出调整和应对策略。”不少开发商人士表示。

　　“目前的房价已经到了一个档次，开发企业的定价更为慎重。”江滨花园城策划代理、厦门中赫房地产代理有限公司杨经理介绍，目前漳州的房价停留在这个区间已经有一段时间。价格再上去，销售量就可能下滑。受到一房一价政策的影响，将于近期开盘的大部分楼盘，定价都变得更为慎重，定得高了，销售的进度会受影响，资金的回笼速度跟着受影响，对于正处于银根紧缩煎药下的房企，这样的策略显然不利。但如果定得太低又会影响销售利润，因而从总体来看，房企也在权衡其中的利害关系。

　　不过，对于在上半年就完成大部分销售计划的房企来说，面对下半年的销售，他们显然轻松多了。榕御策划部邓经理告诉记者，榕御在今年上半年频繁推盘，已经未雨绸缪推完了80%的量，除了10月中旬至11月底的楼王公开外，他们全年的推盘计划就完成了，因而下半年相比较其他楼盘，他们的销售压力明显减轻很多。不过尽管销售压力不大，他们的推盘策略亦有所调整，面对惊人的市场供应，他们计划与部分工作单位合作，进行专场推介。
在大供应量的背景下，漳州市万豪实业开发有限公司总经理陈远鹏介绍，万豪香江国际的推盘策略，将江滨板块这一稀缺性区域楼盘，凭借其依托九龙江和江滨公园，这一“天生丽质”的亲水优势，加上做好产品建筑结构、闭合式小区等高端住宅产品特性，吸引高端群体，带动其他的客户群体。

　　而作为融都集团在漳州开发的首个项目，福建融都职业有限公司常务副总经理祁力表示，融都新界3号楼将以精装修产品面世，主推酒店式物业管理模式，对120余套酒店式公寓进行返租，并向客户保证在13年内收回购房成本。酒店式物业管理模式将在安全保证、服务质量等方面，为业主创造独特体验的居住环境。（本网记者 朱远娥）