漳州芗城九龙城小区：四种管理模式　让业主来公投

最近，在九龙城小区，举行了一场别开生面的公开投票：明后年小区该怎么管，业委会贴出了四种管理模式，由所有业主投票决定。

４种管理模式写在选票上，让业主来选择

九龙城小区大门

 

　　海都闽南网讯 最近，在九龙城小区，举行了一场别开生面的公开投票：明后年小区该怎么管，业委会贴出了四种管理模式，由所有业主投票决定。
　　九龙城小区分为南区北区两部分，整个小区只有一个业委会，但是物业却南北两区分开，这次举行公投的是北区。为何要进行这样一场公投？业委会相关负责人欧先生说，因为对于小区该怎么管，在业主之间长期有两种意见，一种认为要由专业的物业公司来管理，一种支持业委会自治，两种意见一时无法统一，于是就有了这场公投。

　　对于九龙城小区的这种做法，芗城区房管局相关人士认为，这种做法非常好，充分体现了业主的民主自治，值得其他小区借鉴。


公投怎么投？　四种管理方案，让业主投票选择

　　今年10月，九龙城小区业委会对外公开招聘物业管理公司，其间共有6家物业管理公司前来咨询，其中三家提交了管理方案，有意向参与该小区的物业管理。

　　根据三家提交的方案，其中，漳州市恒信物业公司、漳州福容物业有限公司为直接现场管理，而漳州市漳龙物业公司提出不派人直接参与现场物业管理，只定期对小区提供咨询服务，每年收取一定的服务费。

　　12月初，业委会将三家的管理规划，再加上业主委员提出的聘请职业经理人自治的管理模式，整成一份“关于九龙城北区2012~2013年物业管理模式征求意见表”，发到每位业主手中，让业主投票选择一种管理模式。12月3日~6日为投票时间，目前投票已经结束，但是相关数据尚未统计。对于小区有多少人参与投票，欧先生也表示还没有详细了解。

为何要公投？　自治还是聘物业，业主意见不统一

　　成立业委会　小区尝试自治

　　九龙城小区是一个特殊的小区，小区分南北两区，以南昌路为界，其中1~6栋为南区，南区1~3栋已交房，而4~6栋迟迟未交房，北区7~10栋也已交房多年。

　　据九龙城小区业委会原负责人林少振介绍，北区交房后，由开发商成立的物业公司管理，但小区的管理非常混乱。单单物业费的收取就有很多版本，有的一平方米交0.5元，有的一平方米交0.8元，有的交1元，有的甚至不交，很不公平。

　　而最让业主们担心的，是小区治安环境十分恶劣。由于保安管理不到位，进出小区的三个门成为市民往来的过道，小区也成了小偷频繁光顾的目标，最高纪录为一天5辆摩托车被盗。此外，在小区聚众赌博、吸毒的案件也时有发生。

　　“我们花钱请物业来当‘管家’，是为了生活得更加舒适和谐，不是养懒汉。”林少振说，当时很多业主意见很大，跟物业交涉很久但情况并没有改观。他召集部分业主准备成立业委会，可是告示一贴出去，就被保安撕掉。

　　不过最终，在他和几位热心业主的多方努力下，成功取得了当地居委会、街道和房管部门的支持。去年年底，小区280户业主（即北区）以“公投”的方式，“炒”了物业公司并选举产生第一届业委会，小区业主商讨拟定了《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》等制度，九龙城小区（北区）开始业主自治。

　　自治经验不足　内部产生分歧

　　从自治伊始，业委会就面临着种种压力。对物业管理都是门外汉的业委会成员来说，没有任何经验，而且原物业管理公司撤走后，留下了一摊乱摊子。原物业公司把保安、电工、保洁撤走，甚至连小区的水电图纸都不留下。如何把小区管理工作过渡好，成为他们面临的一个最大的难题。

　　不过，这一年的过渡期，业委会成员还是挺过来了。经过自治，小区增添了不少硬件设施，治安、保洁及车辆停放都得到了较大的改善，小区的管理得到众多业主的好评。

　　不过管理上也存在经验不足的毛病，有些决定也曾遭到部分业主反对。比如，业委会曾决定对小区的摩托车自行车实行收费规范管理，而此前物业公司管理小区时，并没有这条规定，这遭到部分业主反对，这个决定也就没有实行；一个多月前，九龙城北区一条表内水管破裂，小区自治委员会以为是水务集团的责任，但实际上这是物业的责任，此事花了3天时间才解决。

　　现在的业委会相关负责人欧先生告诉记者，当初交房时，小区没有进行验收，存在一些问题，且开发商也已经跑路，业委会跟开发商的交接也不太顺利，造成一些业主也有抵触情绪。

　　“有些业主不理解业委会的做法，有的则是跑到办公室直接骂人。”小区自治委员会一名工作人员委屈地说道。且业主委员会内部就小区的管理也发生了分歧，几个月前，业委会原负责人林少振提出辞职，小区的管理一度令人担忧。

　　接下来怎么管　业主意见不统一

　　业主苏先生认为，小区的物业管理涉及方方面面，非常繁琐，但是业委会的大部分委员平日里都有自己的工作，小区的管理如果仅靠业委会不能维持长久，而且也容易出问题。

　　有业主认为，业主委员会本身的职能是代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的组织，如果长期采取自治管理模式，既当裁判又当运动员，不合适。

　　不过也有业主比较认可小区的自治管理，认为这近一年来，小区在业委会的自治下，面貌有了很大的改观，应该继续自治。

　　上述业委会负责人欧先生说，业主们对小区的管理，一直有不同的两种意见，一种是支持业委会自治，一种则认为要聘请物业公司才专业。欧先生说，两种意见一直无法统一，所以这次业委会干脆就让大家来投票选择。

这样做好吗？　体现民主进程　值得其他小区借鉴

　　九龙居委会郑主任表示，九龙城这种做法让业主选择很民主，不过他也提醒，对小区的重大决定，是需要大部分的业主同意才算数的。

　　芗城区房管局负责指导业主成立业委会的相关人士表示，这种做法非常好。根据住房城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业，都需经过业主大会决定。九龙城的做法让业主充分实现了民主自治的权利，体现了民主的进程，值得其他小区借鉴。

　　据了解，近几年来，漳州成立业委会的小区逐渐增多，从2008年4月至今，在芗城区房管局备案的已经有34个小区的业委会。不过，在业委会的成立乃至运作上，目前，整个中国都还没有一部完善的法律法规进行规范约束，目前，这块还处在探索阶段。就像在选择物业管理模式上，也有小区采取的是业委会先选好一种方案进行公示，有异议再提出的方式。这种方式虽然也是民主的体现，但显然不如九龙城“全民公投”来得民主。（本网记者 黄颖　苏禹成　杨清竹）