公共配套权属之争几时休？

　　海都网－海峡都市报讯 一个成熟的小区，公共设施的配套完善往往是点睛之笔。可是在很多小区，一些能够产生利益的公共配套，却往往衍生出各种各样的利益之争，使得原本应当由业主受益的小区公共空间，沦为“战场”。

　　小区公共配套设施，是公共服务设施、道路和公共绿地的统称，大体可以分为两类，一类为满足基本居住需求的公共管线及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等；一类是满足家庭生活需求的配套，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施。

　　福建知圆律师事务所程律师表示，涉及小区未计入公摊的设施，应当秉承“谁投资，谁受益”的原则由开发商受益，而确实计入公摊的如公共停车场等设施，归业主所有。

【案例】

案例一　宽带选择权被剥夺

　　惠民花园小区的黄先生，因为觉得某通讯公司宽带的资费太高，想选择另一家公司的宽带，却被告知开发商跟另一家公司正在洽谈，后来谈不拢。黄先生很郁闷，难道小区只能让一家运营商进驻？他认为其中肯定有内幕。

　　对此，小区的物业——城改新物业服务有限公司工作人员说，前期在小区工程规划建设阶段，作为配套基础设施，某运营商已经预先介入小区预埋网络管线。如果再有运营商进驻，必须进行第二次管线铺设，并需要疏通相关的关系和费用才能进场。城改新物业负责人甘经理表示，当前，他们正与其他运营商商谈地下管线的布线设计和规划。

　　记者找到开发商——漳州市城市建设改造公司，该公司办公室李主任对此表示知情有限，但按照他的理解，在小区公共配套建设阶段，较早介入的运营商与开发商合作在情理之中。

　　业内知情人士说，像惠民花园这样的小区，第二家通信运营商迟迟无法进驻，最坏的一种可能，是合同被签死，也就是签订了独家进驻协议。在这种情况下，这个小区的宽带通信服务就具有强烈的排他性，要再进驻几无可能。

　　上述知情人士表示，目前漳州的小区很少会签订这样的协议。如果不是运营商强势垄断，对于小区的开发商也好，物业也好，多家进驻可以多次收取进场费用，即使非常强势的运营商，进驻小区1~3年，在新楼盘占据了一定的市场份额之后，物业也会让其他的运营商进驻。

　　“宽带网络算是一个个案。其反映的问题是法律法规的不健全。”另一业内人士谢先生表示，基础设施的投入规定要配套，但要求配有一套设施，至于能否同时配几套就没有相关规定，在项目开发建设前期，就只有开发商跟某个运营商协商投资建设，出现一家独占的情况就不足为奇了。楼盘建设完成之后，物业进驻小区管理，出现其他的运营商要求进驻的情况，鉴于前期的公共设施已经被占领，第二家运营商就必须重新布线，问题在于进驻过程中要破坏小区的公共绿地并占据公共空间，谁来维护？维护费用谁来承担？其反映的问题是权属和管理上的界定不清。

案例二　公共设施权属争夺

　　新城花园小区内有2家幼儿园、1个游泳池、3个汽车停车场、9个自行车及摩托车停车场，这些配套设施的权益归属问题，存在广泛争议。

　　小区的配套设施全部由广厦物业公司管理和收益，2008年，新城集团将广厦物业公司股权转让给漳州万佳友物业公司，并且该小区多数配套设施也交由万佳友公司管理和收益。但由于开发商、物业公司都没有与业委会共同对小区公共配套的产权归属进行明确，双方对于小区公共配套的利益纠纷，一直得不到有效的解决。

　　原本应当是用来服务业主的公共配套设施，在小区业委会尚未成立的情况下，业主难以知晓具体的公共设施的权益，也未能真正行使自己的权利。这些现象背后反映出来的，仍然是公共设施的权属管理乃至监督问题。

【说法】

公共配套的归属
要看是否计入公摊

　　漳州市物业管理站曾站长表示，在像宽带使用选择权问题上，如果没有伤害业主利益，那么物业公司就无可厚非。

　　“二次进场的管道布线破坏了小区的公共环境，是不是也会侵犯到另一些业主的权益？”曾站长表示，业主选择什么运营商，确实有他们进行选择的权利。但是想要行使选择权的业主，在宽带运营商二次或者三次进场的情况下，谁来进行把关？总不能随便什么人都来把小区乱挖一通吧？

　　根据《物权法》相关规定，配套通信设施应属于业主共用设施的一种，是开发商建设小区楼盘时必须建设的满足建筑物专有部分功能需求的配套设施之一，应该归业主共用。小区业主拥有对通信配套设施的共有权及共同管理权。住宅小区通信配套设施应让各运营商平等接入，由用户自主选择通信服务提供者。

　　福建知圆律师事务所程律师表示，涉及小区不是公共部分的设施，应当秉承“谁投资，谁受益”的原则，通过查明开发商的规划审批，确定不计入公摊的权益属于开发商所有。而确实计入公摊的如公共停车场等设施，其权益归业主所有，涉及水电、通信管道等设施，是开发商必须要做好的配套服务，应由开发商负责，并且开发商在提供这些配套的时候，不能只提供让某一家进驻，而应当提供给大部分运营商都可以进驻的便利。（本网记者 朱远娥 王庆平）

结束语

为何挑小区“水煮”

　　“城市生活，水煮小区”开栏至今，已半月有余。8个案例4个话题，涉及漳州10多个小区上万户居民生活的点点滴滴。有关业主、业委会、物业，甚至开发商的是是非非，都端到了列位读者的面前，对错自有大家评判。

　　但水煮的意义并不在于厘清对与错，而是要普及一个常识——那就是我们要以什么样的方式，来维护我们美好的城市生活。小区作为最基本的城市单位，是家庭这个社会细胞的结合体。小区的肌体一旦得病，必将波及每个细胞。如果不幸得了“癌症”，每个细胞也将枯萎，生活何来幸福？

　　所以维护小区的健康，就是维护每个家庭的幸福。小区健康从何而来，包括业主、业委会、物业和开发商，甚至政府相关主管部门，都要共同承担起责任。这些责任有些是举手之劳，有些需花些力气，但不管怎么样，不能一盘散沙，各据各利，各说各理，始乱终弃，不甚了了。

　　是的，太阳每天都会照常升起，但相信我们迎接新的朝阳的时候，日子会有点滴改变。

　　这就是我们水煮小区之目的，并权当整个系列的结束语。（虫虫）