新城花园公共配套的权属之争 开发商称没计入公摊

新城花园小区内的一处汽车寄车场

　　海都网—海峡都市报讯 漳州市区新城花园，共有35幢楼1050户。小区内有2家幼儿园、1个游泳池、3个汽车停车场、9个自行车及摩托车停车场，这些配套设施能带来不少收益，有的已经卖了，有的则有物业在管理和受益。可是一个尴尬的事实是，从一期入住到现在，已经10多年了，这些设施究竟归谁所有，连业委会都一头雾水。

　　业主自发组成调查组调查后认为，这些配套设施应为业主集体所有，业主的集体利益被长期侵占。不过开发商新城集团负责人却表示，因没有计入业主公摊面积，这些收益性公共配套设施应本着“谁配套、谁受益”的原则，归开发商所有。

　　孰是孰非难以判定。一位业内人士建议，小区业委会可向法院起诉，由法院来判定这些配套设施的产权归属。

【尴尬现状】

收益性配套的归属 业委会委员不清楚

　　新城花园的业主陈美丽于2008年7月25日被推选为该小区第三届业委会委员，任期3年。

　　据她介绍，此前小区的物业一直是新城房地产集团下属的物业公司——广厦物业公司，小区第三届业委会成立后，换成漳州万佳友物业公司。

　　陈美丽说，在万佳友物业公司进驻新城花园之前，小区业委会与万佳友公司签订协议，要求物业公司协助业委会与开发商理顺有关新城花园小区内的游泳池、幼儿园等小区配套设施的产权归属，但后来物业公司向业委会提供的账目不是很确切。

　　“此前新城花园小区业主没有任何集体收入，直到万佳友公司进驻后，每年固定向业委会上交4万元，这笔钱一般用在小区公共部位的建设与维护。”陈美丽说，时至今日，小区内哪一些配套设施的产权是属于业主集体所有的，大家都不清楚。

【各自纷争】

业主和开发商 都说产权是他们的

业主：应为集体所有

　　为了查清新城花园小区内公共配套设施的产权归属，在业主刘永华等人的强烈要求下，今年3月7日，经新城花园业委会大会同意，小区成立了以业委会秘书长陈文寿为组长、业主刘永华为副组长的5人核实小组，实际核实工作由业主刘永华、曾执雅、许祥俤执行。

　　经过近两个月的调查核实，业主们认为，小区5幢、13幢、15幢、16幢、19幢、20幢、21幢底层配套的停车场及车库，7幢底层配套的物业管理用房，8幢底层配套的健身房，27幢、31幢底层配套的摩托车车库，31幢底层配套的幼儿园，小区内的游泳池，以及小区道路、露天公用场地等，均为新城花园小区业主集体所有。他们也据此认为，此前由于小区全部配套设施由广厦物业公司承包经营，业主的集体利益被长期侵占。

　　对于核实小组的调查结果，新城花园业委会主任陈治本、业委会秘书长陈文寿并不认同。陈治本认为，没有经过有关部门及开发商的确认，这些调查结果是“乱套”。

开发商：没计入公摊

　　据时任广厦物业公司的负责人李陵新（现仍在新城集团就职）介绍，2008年以前，新城花园的物业一直由广厦物业公司在管理，后来广厦物业将股权转让给漳州万佳友物业公司，但物业经营管理模式并未改变。

　　李陵新说，新城花园内物业管理用房、道路、绿化带、配电室、露天公共场地均为业主集体所有，但除此之外的停车场、幼儿园、游泳池等配套设施，是开发商出资配套的，产权也是属于开发商的，“配套设施如果有列入公摊，并且在购房合同里有写清楚的，那么就属于全体业主所有；如果没列入公摊，那么就是谁投资、谁受益。”

　　小区内部分汽车车库及31幢底层配套的幼儿园多年前已经出售，11幢底层配套的幼儿园租金至今仍由新城集团收取。李陵新说，在广厦物业公司接管期间，新城花园内停车场等配套设施一直由广厦物业公司经营管理和收益；股权转让后，广厦物业并入万佳友物业公司门下，小区内5个摩托车及自行车停车场和游泳池等配套设施随之转给万佳友物业公司管理和收益。“新城花园住宅物业服务费每平方米才0.45元，并且物业费收取率才80%多，把一些配套设施搭配给万佳友物业经营管理，用来弥补万佳友物业经营收入的不足，但产权还是新城集团的。”

【业内人士】

可向法院起诉 判定权属之争

　　根据刘永华提供的一份《购房合同书》显示，他家的房子总建筑面积为132.72平方米，其共用分摊面积为9.12平方米，对于公摊的范围，合同中并没有明确写明。

　　漳州市房管局测绘队钟主任说，新城花园除了楼梯通道、外半墙外，其余配套设施面积都是独立计算的，并没有计入业主的公摊。

　　据一位曾从事过物业管理工作的人士介绍，在2007年《物权法》出台之前，由于国家及地方出台的有关房地产管理的政策法规，均未对小区公共配套设施的产权归属进行明确规定，由此导致了不少老旧住宅小区存在物业共有部位、共用设施设备等权属不明的问题。对于小区内公共场所、公共配套设施设备的权属认定，只能按照其是否计入业主公摊和是否纳入建筑成本为判断依据。

　　上述业内人士建议，业委会可到漳州市建设局城建档案馆查询小区公共配套基础设施和公共设施的相关资料，然后向当地法院上诉，按举证倒置的原则，应由开发商提供相关证据，如开发商无法提供，则相关公共配套设施归小区业主集体所有。(本网记者 林深圳 文/图)